Cet article est un article invité de Kévin Mercure du blog apartirderien.com.

Merci Méaïvis de me donner la parole sur ton site.

À travers ces lignes, j’aimerais parler d’une peur fréquente dans l’investissement immobilier. Une crainte qui freine de nombreux débutants.

Celle de choisir le mauvais bien.

Se retrouver avec un appartement sous les bras, boudé par les potentiels locataires. Votre annonce prend de la poussière. Les visites s’enchainent, mais aucun ne se conclut sur un bail signé. 

Ou, pire encore.

Vous finissez avec un projet qui aspire votre temps libre, alors que vous décrocheriez la lune pour obtenir quelques minutes de répits.

Un projet en déphasage avec vos ambitions. Loin de vos attentes. Un cauchemar.

Pour éviter ça, il existe une étape incontournable dans votre investissement immobilier.

L’étude de marché.

L’étude de marché est à l’immobilier ce que les plans en 3D sont à la construction des grands bâtiments.

Vous étudiez la faisabilité. Vous vous projetez. Vous préparez le terrain pour éviter les mauvaises surprises.

Ça vous donne une direction à suivre. Ça rassure.

Mais encore, faut-il réaliser votre étude dans les règles de l’art.

Beaucoup d’investisseurs débutants négligent certains points indispensables. Donc, voyons ensemble 5 bonnes pratiques à appliquer dans votre étude de marché immobilière.

On commence par une étape essentielle. La définition de votre projet.

Bonne pratique n° 1 : Maîtrisez votre projet sur le bout des doigts

Imaginez. Vous voulez développer vos revenus. Votre soif de liberté financière déborde. C’est bon. C’est décidé. Vous lancez la machine.

Investir dans votre premier projet.

Sans tarder, vous ouvrez le site d’annonces le plus connu. LeBonCoin.

Vous scroller. Vous scrollez. Encore et encore. Puis, vous entamez les appels et les demandes de visites. Bravo. Enfin. Un premier pas vers votre objectif.

Sauf que, les semaines défilent. Les visites s’enchaînent par dizaines.

Mais, aucun bien ne vous a encore tapé dans l’œil. Où se trouve le logement envoutant, charmant et rentable qui mettra des paillettes dans vos yeux ? Impossible de le trouver.

Chaque immeuble, chaque appartement présente sa verrue

Certains coûtent un bras et le vendeur refuse de négocier. D’autres affichent des travaux astronomiques. D’autres encore, nécessitent des frais de copropriété hors norme.

Disons-le. Vos ambitions d’investir se transforment en technique de torture moderne.

Alors vous essayez de comprendre.

Vous retracez l’ensemble des biens visité.

• Un studio de 35m2 dans le centre-ville
• Un T5 de 75m2 dans un petit village
• Un T2 déjà loué 
• Une maison de 80m2 avec 400m2 de terrain à 300km de chez vous
• Un ensemble de 3 box utilisés comme garages

Et là… vous tombez de votre chaise. 

Bon sang, mais ça saute aux yeux. Les biens n’ont rien à voir entre eux.

Vous visitiez à l’aveugle. Sans projet ni idée. Vous passiez votre temps à rechercher je ne sais quoi. Pas sûr que vous le sachiez non plus.

Les semaines de visites, les appels, les études de rentabilité, les déplacements… des heures et des heures de travail perdu. 

Résultat ? Du temps et de l’énergie gaspillés. Et en prime, un sentiment de découragement. Pfff…

Comment éviter ça ?

En trois mots. Préparez votre investissement. 

• Soyez conscient de votre situation actuelle. Votre épargne. Votre taux d’endettement. Votre gestion d’argent. C’est ce que vous allez présenter au banquier. Alors, remettez de l’ordre si nécessaire. Tenez. Méaïvis propose un programme pour redorer vos finances : Boss de tes finances
• Soyez clair sur vos objectifs. Que recherchez-vous ? Un studio en centre-ville ? Un T4 pour créer une collocation ? Un T2 près d’une zone d’activité ? Avec travaux ou pas ? Pour louer meublé ou nu ? Comptez-vous mandater quelqu’un pour les recherches ?
•  N’oubliez pas les chiffres. Quel prix ? Quel loyer visé ? Quel montant devra générer cet investissement ? Si besoin, je vous montre comment calculer le cashflow

Définir votre projet c’est tracer votre chemin sur une carte. Vous ciblez un objectif, puis, définissez la meilleure route pour y parvenir.

Ne négligez jamais cette étape.

Car, c’est la base, le socle de votre étude de marché.

Alors, faites-le. C’est à partir de ces données que vous vérifierez la faisabilité de votre projet. 

Ça vous évitera de perdre des heures à visiter des appartements inintéressants et en déphasage avec vos ambitions. Ça vous évitera des déplacements inutiles.

Vous gagnerez du temps, de l’énergie et de l’argent.

Je trouve cette vidéo de Méaïvis complémentaire à ce paragraphe. Jetez-y un œil. Elle parle de son premier investissement.

https://www.youtube.com/watch?v=ca0kEagAcLY

Bonne pratique n° 2 : Trouvez votre locataire cible

J’aime comparer l’immobilier au business. Parce que le principe reste le même.

Prenons un exemple.

Un domaine que j’aime beaucoup. Les jeux vidéo. Pendant mon temps libre, lorsque je n’écris pas sur mon blog, je sors les manettes pour me détendre quelques minutes.

Alors, si vous voulez bien, jetons un œil sur deux géants de ce secteur. Nintendo et Sony.

Nintendo vend des jeux vidéo dédiés aux familles, alors que Sony propose sa PlayStation aux adolescents et jeunes adultes en recherche d’action et de sensations.

D’ailleurs, cela se ressent sur les produits proposés par les deux enseignes. D’un point de vue puissance et performance, la PlayStation (Sony) enterre la Switch de Nitendo.

Parce que ça participe à l’expérience utilisateur. Sony connait les besoins de sa clientèle. Les graphismes, les couleurs, la fluidité. Sa PlayStation doit cracher des Watts.

En face, son concurrent japonais se positionne sur un format plus convivial, plus familial, plus fun. C’est une autre clientèle.

Les deux enseignes visent une cible différente et proposent un produit adapté à la demande.

Et donc ? Les ventes coulent à flots. Les deux sociétés brassent des sommes qui donnent le vertige.

Ils connaissent les attentes de leurs clients.

Utilisez cette même méthode pour votre étude de marché immobilière. Trouvez votre clientèle cible et adaptez votre offre.

Vous visez les jeunes apprentis ingénieurs de la centrale nucléaire du coin ?

Vous comprenez donc qu’un T5 sera beaucoup trop grand. Tentez une collocation. Ou partez sur un T2 meublé.

Vous souhaitez louer à un couple financièrement stable ?

Un studio de 18m2 risque de rencontrer autant de succès qu’un toxico lors d’une soirée célibataire. Un T3 serait plus malin. Une chambre parentale + un bureau (ou chambre d’enfant).

Vous voulez louer à un couple de retraités ?

Le 20m2 meublé équipé d’un babyfoot au centre du salon, à éviter. Sinon, je crèverais les pneus de votre Clio (non mais !).

À titre personnel, pour mon premier projet immobilier, j’ai ciblé les jeunes travailleurs de la zone industrielle du coin.

Mon investissement : un T2 avec des travaux légers, loué meublé dans un rayon de 20km de la ZI.

Pour le moment, j’ai obtenu zéro jour de vacance locative. Lors du dernier départ, le locataire quittait les lieux le matin et le nouveau arrivait l’après-midi.

C’est la récompense d’une bonne étude de marché.

Bonne pratique n° 3 : Scrutez l’emplacement à la loupe

C’est la règle d’or en immobilier. Alors, surveillez cette donnée.

Mais, de vous à moi, l’emplacement ne veut rien dire.

Bah oui. Nous pouvons estimer qu’un emplacement idéal serait en centre-ville.

Mais si votre appartement se trouve au rez-de-chaussée dans une rue bruyante, avoisinant un bar rejetant des australopithèques chaque soir à 3 heures du matin, vos locataires risquent de tailler la route.

La vérité, c’est que l’emplacement idéal dépend de votre locataire cible. (Oui, encore eux).

Votre bien immobilier doit s’accorder dans son environnement et faciliter la vie des occupant de votre bien.

Un exemple.

Vous souhaitez cibler les travailleurs d’une ville proche de chez vous. Disons Rouen.

Vous pouvez investir dans un appartement dans le centre-ville. Mais, c’est aussi possible de viser une petite ville un peu plus éloignée à 20 minutes de toute.

Un T2 placé près d’une nationale permettra à votre futur locataire de se rendre au boulot sans s’agacer. Ajoutez un supermarché dans les alentours de votre logement… et c’est le pied.

Ça reste des arguments utiles pour charmer lors des visites.

« Vous voyez ? Nous sommes à 3 minutes de la nationale. Si vous travaillez sur Rouen, vous pourrez l’emprunter. C’est rapide. Aussi, la gare est à quelques minutes à pied et vous trouverez un Super U dans la rue adjacent. Mais mon vrai kif ? C’est le petit marché près de l’église, le samedi matin. J’y achète mes fruits frais. Topissime.»

Ça fait mouche. Ça donne envie.

Alors étudiez l’emplacement.

Allez sur le terrain.

• Interrogez les habitués. Demandez aux serveurs des restaurants leur impression concernant la ville. Les emplacements à éviter. Les bonnes adresses. L’ambiance.
• Écoutez les agents immobiliers lors des visites. Ils parsèment les discussions d’informations pépites. Les profils des locataires. Les types d’appartements impossibles à louer. Les surfaces qui se louent en un claquement de doigts. Ils ont le nez H24 dans l’immobilier. Profitez-en.
• Mettez-vous dans la peau de votre locataire. Prenez les routes qu’ils emprunteront. Regardez où ils achèteront leurs courses. Où se trouve la pharmacie. L’hôpital le plus proche. Est-ce loin ? Facile d’accès ? 

L’emplacement. Accordez une importance capitale à ce critère.

Enfilez votre manteau d’enquêteur, dégainez votre loupe, placez votre cigare entre vos lèvres et allez sur le terrain.

Bonne pratique n° 4 : Comprendre vos propres attentes

Jusqu’ici, j’ai souligné l’importance de se mettre à la place du locataire. Mais n’oublions pas le personnage principal de cette histoire.

VOUS.

Pour mon premier investissement, j’ai acquis un T2 dans un immeuble de 3 lots. L’appartement se trouve dans des combles aménagés.

L’escalier commun est aussi raide que le cours du Bitcoin en période d’euphorie.

Imaginez ma détresse pour monter le matériel pendant les phases de travaux et d’aménagement. Le frigo. Le lit. Le lave-linge.

Un supplice.

Maintenant, je tiens compte de cela lors de mes recherches.

Dès la visite, je me projette. Je vérifie les accès. Les contraintes pour les rénovations. Ce n’est pas un critère éliminatoire. Mais ça compte dans la balance.

Parce que oui. Vous pouvez sélectionner les biens en fonctions de vos attentes.

• Le type de locataire qui serait intéressé par ce logement
• La distance par rapport à votre lieu de résidence
• Le type de travaux à réaliser (exemple : pas de travaux d’isolation)
• Les valeurs que vous défendez (je ne pourrais jamais vivre dans un 9m2. Pourquoi en louer un ?)
• Les performances attendues (certains emplacements ou caractéristiques peuvent changer la valeur perçue de votre bien)

Basez-vous sur votre expérience passée, vos principes, vos envies, vous ambitions. C’est votre projet.

Bonne pratique n° 5 : Connaitre les contraintes législatives et fiscales

Le Diagnostic Performance Énergétique, ça vous parle ? Vous le connaissez peut-être sous le nom de DPE.

Ce diagnostique dresse un bilan de la consommation énergétique de votre logement. Ainsi, il lui attribue une note en fonction de ses caractéristiques énergétiques et de sa surface.

Source: ADIL

Au fil des années, certains logements seront interdits à la location.

D’ailleurs, vous trouverez des DPE qui vous proposeront de modifier les menuiseries pour améliorer votre note.

Il est vrai que les fenêtres en doubles vitrages restent bien mieux que les simples vitrages. Vous rendrez votre DPE plus sexy en les changeant.

Mais, faites gaffe.

Si vous vivez en France et que votre logement se situe à moins de 500m d’un monument historique (église, château, mairie…), vous devrez déposer une demande auprès de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Cela demande une démarche administrative supplémentaire et 2 mois d’attente pour obtenir la réponse.

Vous pouvez tenir compte de ce critère dans votre étude de marché. Décider d’acheter un appartement déjà équipé de doubles vitrages dans une zone ABF. Histoire d’éviter la paperasse.

Tenez compte des contraintes législatives et fiscales lors de vos recherches. L’emplacement, le mode d’exploitation ou même la politique de la ville peut influencer ce paramètre.

Un coup de fil à la mairie peut parfois vous apporter des informations précieuses.

À vous de jouer !

Je sais à quel point le premier investissement génère de l’angoisse. Des doutes.

On parle quand même de sommes à 5 voire 6 chiffres. Un prêt que vous allez garder sur les 20 prochaines années. Ça reste un stress énorme.

D’où l’importance de mener au mieux votre étude de marché.

Alors, définissez votre projet. Sachez ce que vous voulez (et ce que vous ne voulez pas). Mettez-vous à la place de vos futurs locataires. Renseignez-vous sur les lois, la fiscalité et les contraintes de votre ville.

Limitez au maximum les zones d’ombre. Ayez une vision précise de vos objectifs.

Vous gagnerez un temps fou. Ça apaisera vos angoisses.

Merci de m’avoir lu.

Merci à Méaïvis de m’avoir donné la parole sur son blog.

Prenez soin de vous et bon investissement.

Kévin.